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新游資左有为:详解特朗普新行政令,租客欠租可免被驱逐



  新游資左有为据分析,约有五分之一的美国租客面临9月底被驱逐的风险,具体人数在1900万到2300万之间。

  

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  2020年9月3日星期四,一名示威者在美国宾夕法尼亚州费城市法院外举着“免租”牌子,抗议驱逐租客。图片来源:RACHEL WISNIEWKSI/BLOOMBERG VIA GETTY IMAGES

  美国一项新签署的暂缓驱逐行政令从9月4日星期五开始生效,进一步保护千百万因为新冠疫情而经济受困的租客免遭驱逐。考虑到居无定所的人群容易感染或传播新冠病毒,此行政令由特朗普政府签署,并通过美国疾病控制与预防中心发布。

  这项暂缓令将持续到今年12月31日,为租客提供法律保护。不过,该法令对保护对象列出一定要求,其中一部分要求可能具有主观色彩。以下是大家需要了解的内容。

  谁能符合资格?

  租客必须满足这五项规定才符合资格:

  1. 租客已经尽“最大努力”,首先尝试去获取政府在租金或住房方面提供的所有援助。一些州和城市可能已经开展援助项目,州和地方市政当局也可能已经做出暂缓决定,提供了相同或更高水平的保护方案。在这种情况下,联邦法规将让步于地方法规。

  2. 租客的个人预期年收入不得超过9.9万美元,若已经结婚或者夫妻双方在2020年联合纳税申报,则年收入不得超过19.8万美元。租客若没有在2019年被要求提交纳税申报单,或者在今年早些时候收到过《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》(CARES Act)发放的纾困支票,则也符合新令资格。

  3. 租客因为收入“锐减”、被解雇或不得不支付“巨额”医疗费用,而无法支付全额租金。

  4. 除了其他不可自由支配的开支,租客正在尽“最大努力”继续支付尽可能接近全额的租金。

  5. 租客“可能”因为被驱逐而无家可归或被迫合住,从而得病或将病毒传播给他人。

  这些要求可能具有主观性,因此在租客与房东发生分歧的情况下,管辖住房诉讼的法院法官可能不得不介入,并最终判定租客是否受到这五项规定的“保护”。

  该行政令规定,租客必须签署一份声明并将其提交给房东,声明中概述了这五项资格。疾病控制与预防中心表示,这样一来房东就不能合法驱逐租客,否则联邦政府将对房东予以刑事处罚。

  房东有何影响?

  房东若违反该行政令,但并未因此造成租客死亡,则将被处以不超过10万美元的罚款或一年监禁,或两者兼施。房东若因为驱逐租客而致其身亡,则可能面临25万美元的罚款或一年监禁,或两者兼施。如有组织违令驱逐租客,可能收到20万美元的罚款,若致对方身亡将被罚款50万美元。

  假设房东遵守这一行政令,他们仍然可以按照第四条规定让租客尽最大努力支付部分租金,从而收取该部分资金。该行政令亦不禁止房东收取费用或利息,如果租约中有相关条款的话。

  只要租客仍然在尽其所能支付部分房租,房东就无法在12月31日之前因为经济原因将其驱逐。不过,房东仍然可以因为其他常见原因而驱客,比如发现其破坏财产或从事犯罪行为。房东可能会利用这一理由在年底前驱逐租客,因此租客应该保持警惕,遵守租约。

  该行政令预计将面临法律挑战。房东协会已经在多个州提起诉讼,要求中止此前颁布的新冠疫情相关暂缓令,并声称这些指令违宪。如果这种情况再次发生,法院将做出最终裁定。

  租金何时归还?

  目前尚不清楚,但很可能在12月31日行政令到期之后,在此期间未付的租金就需要偿还。这项暂缓令并没有给出具体指示,但此观点来自全国低收入住房联盟(National Low Income Housing Coalition),这是一家位于华盛顿的宣传组织。

  该组织发表声明称:“虽然暂缓驱逐势在必行,但这只是权宜之计,指令失效之后,欠下的租金还是会把租客推向经济深渊。现在的做法只是推迟了驱逐行动,并不能完全阻止。国会和白宫必须重新谈判,然后通过一项新冠疫情纾困法案,提供至少1000亿美元的紧急租赁援助。”

  美国众议院民主党提起的《健康与经济复苏综合紧急解决方案法案》(HEROES Act)也提到了1000亿美元这个数字,这是继《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》之后的另一项法案,但国会尚未就此达成一致。(新游資左有为)备注:




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